Změny, změny, změny…

Změny, změny, změny…

Realitní business je v poslední době ve znamení změn a novinek – a někdy si říkám, jestli je to dobře. Na podzim to byla změna poplatníka daně z nabytí nemovitosti (něco málo jsem k tomu napsal ZDE), zároveň ČNB postupně utahovala regulaci u poskytování hypotečních úvěrů, prodeje nových bytů jdou tak rychle, že se nové nestačí stavět (minimálně v Praze), což dále přispívá k růstu cen novostaveb, a do toho celý rok rostou ceny všech typů nemovitostí, jako už dlouho ne. Trh se mění a pro běžného člověka se stává čím dál složitější se v tom všem vyznat.

Zákon o realitním zprostředkování je u ledu

Do toho pak Legislativní rada vlády řekne, že vlastně není potřeba urychleně začít poskytování realitního zprostředkování regulovat a zastaví projednávání návrhu na regulaci činnosti realitních kanceláří a makléřů. Přijde mi to minimálně jako nešťastné… Vláda tak vlastně nechává na trhu, aby se zařídil podle sebe – to je na jednu stranu dobrá zpráva (je to jeden ze základních principů fungování tržní ekonomiky a svobodného podnikání), ale za 27 let se realitní trh sám příliš nezkultivoval a na zlepšení to zatím příliš nevypadá… ☹ Nezbývá než si dobře prověřit, komu svěřím svou nemovitost, pokud jí chci prodat nebo pronajmout – stát to, minimálně zatím, stále nechává na spotřebiteli.

Předkupní právo se vrací

Naopak pozitivní změnou je návrat předkupního práva pro spoluvlastníky nemovitostí při převodu podílu – vrací se tak stav, který platil před zavedením Nového občanského zákoníku. Spoluvlastníci nemovitostí tak opět budou moci ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem, a případně opět budou moci zabránit převodu na nechtěnou osobu tím, že využijí svého předkupního práva. Nová úprava předkupního práva bude platit pro úplatné i bezúplatné převody, s výjimkou kdy se jedná o převod na osobu blízkou (definice § 22 občanského zákoníku) a účinnost této novely bude od 1. ledna 2018.

Omezení jistoty… 😉

Od 1. Března 2017 se také mění maximální výše jistoty (dříve kauce) při nájmu bytu nebo domu – v původní úpravě to byl až šestinásobek měsíčního nájemného, u smluv nově uzavřených bude maximální částka kauce omezena na trojnásobek. Smluvní volnost se tak v tomto případě naopak omezuje a majitelé nemovitostí tak budou muset hledat jiné možnosti, jak v případě potřeby dostatečně zajistit svůj majetek proti nespolehlivým nájemníkům.

Jak je vidět, změn a novinek je v oblasti realit stále dost – a pokud se člověk chce rozhodovat o své nemovitosti na základě relevantních skutečností, nezbývá než stále sledovat novinky a trendy. A nebo se obrátit na někoho, kdo se za vás o všechno postará.

Krásné jaro bez starostí s nemovitostmi přeje Honza Novotný

 

Realitní okurková sezóna

Realitní okurková sezóna

Léto je v realitním obchodě obvykle období klidu, kdy se uskuteční jen málo transakcí, moc prodávajících nechce řešit starosti se zajišťováním prodeje své nemovitosti a ani kupující nejsou příliš aktivní. Všichni si prostě chtějí užívat léta, volných dní a nepřemýšlet o zásadních rozhodnutích, které se týkají nemovitostí.

deckchairs-355596_1920

Toto léto ale bylo jiné. Všechny výše zmíněné body v podstatě neplatily – prodávající zadávali zakázky makléřům o sto šest, kupující byli ochotní chodit po prohlídkách bez ohledu na počasí a celkový počet uzavřených transakcí byl, alespoň co se týká naší kanceléře a makléřů QARA, naprosto výjimečný.

To vše jsou pro nás, realitní zprostředkovatele, samozřejmě pozitivní jevy. Do toho se ale v poslední době objevilo několik témat, která naopak mění zažitá pravidla obchodu s nemovitostmi a je otázka, jaký bude jejich reálný dopad.

Daň z nabytí nemovitosti platí kupující

Asi nejvíce diskutovanou záležitostí je změna poplatníka daně z nabytí nemovitosti. Nově tuto daň již nebude platit prodávající, ale daň bude čistě záležitost kupujícího, který byl dosud obvykle jen ručitelem. Dalo by se k tomu jen říci – konečně, logika zvítězila. Ale věc je trochu složitější. V současnosti je totiž obvykle v nabídkové ceně za nemovitost obsažena již i tato daň, tj. že prodávající tuto daň po dokončení transakce uhradí. Nyní ale tuto povinnost mít nebude. Každého asi logicky napadne – měla by se tedy snížit cena nemovitosti, jelikož prodávající daň nezaplatí a naopak ji bude muset zaplatit kupující. Ten tedy bude ochoten nabídnout za nemovitost menší částku, jelikož bude počítat i s penězi na úhradu daně. Daň je stanovena na 4% z vyměřovacího základu (pokud vás zajímá jak se vypočítá, tak se můžete podívat na tento můj dřívější článek), což by mělo znamenat že nabídkové ceny by měli klesnout o cca 3.8 (údaj vypočtený ministerstvem financí).

Jaká bude skutečnost? Dá se opravdu očekávat, že nabídkové ceny klesnou? Nebo se prodávající pokusí cenu udržet a tak trochu na této daňové změně vydělat? Já osobně si myslím, že druhá možnost je správná… 😉 Každopádně nejpozději v listopadu, od kdy je tato úprava platná, se to dozvíme.

Omezení 100 % hypoték – regulace ČNB na vzestupu

Další velmi zajímavou novinkou, která nás již brzy čeká, je nařízení ČNB, které znemožní bankám poskytovat 100% hypotéky. Od října 2016 tak budou banky poskytovat klientovi maximálně 95% hodnoty nemovitosti, od dubna 2017 dokonce již jen 90%. Mělo by se tak omezit riziko, že při poklesu cen nemovitostí a současném nesplácení úvěru klientem nebude zástava pro banku dostatečná a banky tak budou muset část těchto úvěrů odepsat. Vypadá to jako další, velmi logická záležitost – prostě si hypotéku vezme jen klient, který má nějaké peníze našetřené, a nebude čerpat tak velký úvěr. Současně banka bude nést nižší riziko, že při problémech klienta nedostane zpět všechny své peníze. Jenže…. 🙂

Nepovede toto nařízení spíš k tomu, že si klient půjčí těchto 5% (nebo později 10%) někde jinde? Pokud ano, tak sazba za tento další úvěr bude mnohem vyšší než u hypotéky, protože se bude zcela určitě jednat o nezajištěný úvěr. A klient tak celkově zaplatí víc. Nebo klient při koupi nemovitosti vyčerpá veškeré své úspory (aby zaplatil těchto 5 (nebo 10) % z ceny nemovitosti. Pak v případě problémů se splácením úvěru nebude mít možnost čerpat z úspor, aby překlenul například období, kdy přijde o svůj příjem. Celkově toto nařízení pomůže především bankám, které nebudou nést tak velké riziko.  Pro klienty, kteří by chtěli i nadále financovat 100% ceny nemovitosti úvěrem to bude znamenat vyšší náklady na splácení úvěru a především vyšší riziko, že o nemovitost přijdou, pokud vyčerpají na koupi nemovitosti veškeré své úspory. Můžeme jen doufat, že toto opatření ČNB nezůstane v platnosti příliš dlouho a dojde k opětovnému uvolnění této zbytečné regulace.

Ceny rostou – kdy to skončí?

deloitte-q2-2016K tomu všemu pak stále dochází k růstu cen nemovitostí – jak to vypadalo v Praze v druhém čtvrtletí vidíte na přiloženém obrázku. (zdroj: Deloitte). Opakovaně odpovídám na dotazy svých klientů, zda je tento růst již u konce nebo jestli jsou takovéto ceny nemovitostí reálné, opodstatněné. Moje odpověď na tyto otázky je vždy stejná – cenu nemovitostí tvoří trh, je to vždy dohoda mezi prodávajícím a kupujícím. A pokud se najdou kupující ochotní za nemovitost tyto částky zaplatit, nezbývá než to akceptovat jako aktuální tržní ceny. Je jen otázkou času, kdy opět dojde ke korekci cen nemovitostí (jako např. v roce 2009), ale v tuto chvíli tomu nic nenasvědčuje a čekání na pokles cen tak může trvat několik let.

Pokoušet se načasovat prodej nebo koupi nemovitosti na tu nejvhodnější dobu tak rozhodně není vhodná strategie a pokud uvažujete o nemovitostní transakci, ten nejlepší čas je právě teď. Vždy. 🙂

Krátké zamyšlení nad realitními „šmejdy“

Krátké zamyšlení nad realitními „šmejdy“

Minulý týden, tj. 5.4.2016, vyšel  v časopisu Týden článek s titulkem: Realitní „šmejdi“ okrádají Čechy. Jak nenaletět při koupi bytu. Těšil jsem se, že se konečně dozvím návod, jak se běžný člověk může bránit tomu, aby při koupi nemovitosti nenaletěl a nepřišel o svoje peníze. Titulek ve mě navodil dojem, že se jedná o problém s realitními zprostředkovateli, tedy realitními makléři. Pojem „šmejdi“ se vžil jako označení neeticky jednajících prodejců téměř čehokoliv, a že se tedy dozvím, jakých podvodů se dopouštějí někteří realitní makléři na svých klientech.

Samotný článek mě však překvapil. Autor v něm popisuje několik případů, kdy klient přišel o své peníze. Většinou se jednalo o transakce, ve kterých nefiguroval žádný zprostředkovatel, tedy realitní makléř, a kdy prodávající byl nějakým způsobem podezřelý – ať už tím, že se prokázal plnou mocí (ve finále se zjistilo, že falešnou), nebo že na prodej spěchal, jelikož odjíždí do zahraniční (následně se ukázalo, že je na něj uvalena exekuce, která zatím nebyla zaznamenána v katastru). Z vlastní zkušenosti vím, že podobné výmluvy a báchorky používají lidé, kteří se snaží něco skrýt, nebo nemají čisté úmysly. Pokud mi tedy protistrana uvede podobné důvody, jsem vždy obezřetný a snažím se vše prověřit ještě víc než obvykle.

Ale zpátky k článku v časopisu Týden. U případů, které jsou v něm popsány, se jednalo o různé pokusy o podvod (proto asi autor použil označení „šmejdi“), přičemž nemovitost byla zneužita jako prostředek jak vylákat z oběti větší sumu peněz. Spíše než na problém při zprostředkování transakce realitními makléři tento článek ukazuje na stav společnosti, kdy v podstatě není možné věřit ani úředně ověřené plné moci nebo zápisu na katastru.

Řešením je více kontrolních mechanizmů během samotné transakce, aby se takovéto pokusy podařilo odhalit dříve, než dojde ke škodě. S tímto není možné než souhlasit – nemovitost, resp. její cena, představuje často největší část majetku člověka, a o tento majetek by se člověk měl starat s patřičnou obezřetností.

Jedním z takovýchto mechanizmů může být i realitní makléř, který vás celou transakcí provede. Správný makléř ty totiž měl prověřit všechny smluvní strany, ověřit faktický stav nemovitosti i okolnosti transakce. Tím se transakce stává bezpečnější – šance, že se podaří pokus o podvod odhalit, se zvětšuje, a i samotní podvodníci si raději vyberou oběť, která služeb realitního makléře nevyužije. Mají totiž větší šanci, že se jim jejich podvod podaří realizovat… 😉

Další možností jak chránit svůj majetek je Služba sledování změn v katastru nemovitostí. Ta vás upozorní, když u vaší nemovitosti dojde v katastru k podání návrhu na jakýkoliv zápis. Může se totiž jednat o pokus odcizit vaší nemovitost, který můžete hned v počátku odhalit a zarazit. Aktivovat tuto službu si může každý vlastník nemovitosti a stojí jen 200Kč. Jednorázově a napořád, pro to až pro 20 nemovitostí. A to se vyplatí. 😉

Detaily ke službě najdete pod tímto odkazem. A pokud byste chtěli s jejím zřízením pomoci, neváhejte mě kontaktovat – rád vám tuto službu zajistím.

Bohužel není možné eliminovat všechna rizika. Čím víc překážek ale položíte před tyto podvodníky s nemovitostmi, tím menší šanci jim dáte, aby mohli uškodit právě Vám. Právě tyto překážky pak mohou být důvodem, že Váš nejcennější majetek zůstane Váš i nadále…

Přeji krásnou aprílovou neděli,

Honza Novotný

Může změna ve zdanění zvýšit náklady na pořízení nemovitosti?

Může změna ve zdanění zvýšit náklady na pořízení nemovitosti?

Prodáváte nemovitost? Nebo ji naopak zamýšlíte kupovat? Pokud ano, měli byste vědět, že se chystá velká změna zdanění převodu nemovitostí, která může výrazně ovlivnit vaše rozhodování. Může totiž změnit celkovou částku, kterou z transakce získáte (při prodeji) nebo kterou zaplatíte (při nákupu).


O co jde? Před několika lety zákonodárci přejmenovali daň z převodu nemovitosti na daň z nabytí nemovitosti. To byla jen taková příprava, ale fakticky se nic nezměnilo. Daň stále platil prodávající a kupující byl ručitelem.

V říjnu loňského roku však vláda schválila novelu zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. V této novele se říká, že povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti má kupující. A navíc bude zrušen institut ručitele, prodávající tedy nebude mít z titulu převodu nemovitosti vůči státu žádné daňové povinnosti. S účinností této novely se počítá od 1. dubna 2016.

Změna cen nemovitostí na obzoru

A jaké bude mít tato změna dopady? Asi už tušíte, že budou souviset s cenou nemovitostí… V dnešní situaci počítá prodávající s tím, že musí při prodeji nemovitosti zaplatit i daň. A tak je tato částka skrytě obsažena v ceně nemovitosti. Jakmile vejde tato novela v platnost a povinnost platit daň přejde na kupujícího, měly by logicky klesnout prodejní ceny nemovitostí. Dle analýzy ministerstva financí by to mělo být o 3,8%.

Lze však takový pokles skutečně očekávat? Není spíš pravděpodobné, že prodávající budou (zcela logicky) chtít udržet cenu nemovitostí a získat tak při prodeji víc peněz pro sebe? Jelikož je nikdo nemůže ke snížení ceny nutit, je tato varianta pravděpodobnější. V podstatě tak dojde ke skokovému zvýšení nákladů na pořízení nemovitostí, iniciované státem. Bude to sice jen o „pár“ procent, ale při cenách nemovitostí může jít o desítky až stovky tisíc korun za nemovitost. A to už je znát. Trh si s tím určitě poradí, ale váš osobní rozpočet to může nepříjemně zasáhnout.

Jak se zachovají banky?

Další velkou neznámou je chování bank – dnes můžete na koupi nemovitosti čerpat hypoteční úvěr, a to až do výše 100% ceny nemovitosti. Kromě toho budete ale nově jako kupující povinni zaplatit ještě daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z nabývací hodnoty.

Čerpání hypotečního úvěru je ale dnes účelově vázáno na úhradu kupní ceny nemovitosti, kupující tedy bude zřejmě muset daň uhradit z vlastních zdrojů. A to může být pro některé kupující nepřekonatelná překážka. Banky časem najdou produkty, které nabídnou klientům a umožní jim pořízení nemovitosti – jistě to ale přinese dodatečné náklady pro kupujícího v podobě vyšších úroků nebo poplatků bance.

Reálný dopad? Pro určitou skupinu ANO

Tato změna může mít nepříjemný dopad na ty, kdo se právě teď chystají svůj byt prodat a následně koupit větší byt nebo dům. V tomto případě velmi reálně hrozí, že zaplatíte daň z nabytí nemovitosti nejdříve jako prodávající (při realizaci prodeje podle původního zákona), podruhé pak při koupi nové nemovitosti v případě, že již bude platná výše zmíněná novela.

Jako obvykle nám tedy zákonodárci tak trochu komplikují situaci a mění dlouhodobě zažité a fungující mechanismy. A je na nás všech, abychom se o těchto změnách včas dozvěděli a mohli se na ně dobře připravit. V tom se svým klientům snažím pomáhat i já a pravidelně jim přináším novinky z realitní oblasti.

Pokud máte zájem o další informace k tomuto tématu nebo vás trápí cokoliv kolem realit, budu rád, když mě kontaktujete – bude mi potěšením Vám pomoci najít to nejlepší řešení.

S úctou Honza Novotný,
váš průvodce džunglí realit

4+1 tip jak mít lepší fotky. Třeba na vánoce…

4+1 tip jak mít lepší fotky. Třeba na vánoce…

K realitnímu obchodu patří i focení a natáčení nemovitostí. Bez toho dnes není možné nemovitost efektivně prodat. A jelikož mě focení vždycky bavilo a v poslední době jsem se mu začal docela věnovat, pořídil jsem si nové vybavení a začal objevovat. Zjistil jsem, že abyste se dostali od průměrné k velmi dobré fotce, tak stačí dodržovat několik jednoduchých pravidel a zásad, které zvládne každý. Neudělají z vás špičkového fotografa, ale budete mít ze svých fotek o 100% lepší pocit.

Pokud tedy chcete mít ještě tyto Vánoce o trochu lepší fotky, věnujte 5 minut na přečtení tohoto článku a začněte lépe fotit ještě dnes…

1. Používejte RAW

Na začátek jsem vás asi trochu zaskočil… Jaký RAW? Co je to za divnou zkratku? A jak mi to vylepší fotky?
Nejdřív tedy – co je RAW. Je to původní, nezkomprimovaný datový soubor, který fotoaparát vytvoří v okamžiku, kdy stisknete spoušť. Je to takový digitální negativ, na jehož zpracování budete potřebovat specializovaný software. Většinou vám ho dodá zdarma výrobce vašeho fotoaparátu nebo můžete využít nějaký komerční program (např. Adobe Lightroom, Zoner Photo Studio, apod.). RAWy využívají zrcadlovky, většina bezzrcadlovek s výměnnými objektivy a i chytřejší kompakty.

Tento formát vám umožní v počítači fotku mnohem lépe upravit a často dostat i z problematické fotky pěkný výsledný snímek. Za chvilku si řekneme jak.

Zkuste hledat v menu fotoaparátu nastavení „Kvalita obrazu“ nebo podobné, a nastavte focení do RAW, případně do RAW a současně do JPG. A pokud váš přístroj RAW neumí, nastavte si alespoň nejvyšší kvalitu JPG – fotka zabere jen o trochu víc místa na kartě a dostanete mnohem lepší výslednou fotku.

2. Kompozice

Kompozice znamená poskládání jednotlivých prvků a objektů do výsledného snímku. V důsledku toho je kompozice klíčem k uměleckému dílu (no v mém případě alespoň k dobré fotce :-)). Proto byste ji neměli podceňovat. Fotografií se snažíme zachytit nějaký příběh a v ideálním případě by všechno, co na fotce máme, mělo s tímto příběhem souviset nebo ho doplňovat. Záleží samozřejmě i na tom, jak jednotlivé prvky na fotce uspořádáme. To se lehce řekne, ale jak na to?

Uspořádání prvků můžeme provést buď jejich přesunutím, nebo přemístěním fotoaparátu. Asi každý z nás už někdy udělal fotku, kdy fotografované osobě vyrůstá z hlavy třeba strom. 🙂 Přitom stačilo se o pár centimetrů posunout a vyfotit scénu z jiného úhlu. Nebo vyfotíte osobu s brýlemi a díky odleskům jí není vidět do očí. Opět stačilo jen fotit z jiného úhlu.

Existují různá pravidla, jako třeba „Zlatý řez“ nebo třetinová kompozice a pokud chcete, aby vaše fotky „vyprávěly příběhy“, je potřeba tato pravidla znát.

Prostě platí, že dobrá kompozice dokáže udělat ze shluku nezajímavých prvků třeba i umělecké dílo. Na druhou stranu špatná kompozice může zničit snímek, na kterém jsou zachycené ty nejzajímavější předměty. Myslete na to předtím, než stisknete spoušť.

3. Úprava fotek – nebojte se „hejblátek“

Zkusili jste někdy fotku upravit v počítači? Povedlo se vám to? Možná ano, a možná jste se ztratili ve spoustě nastavení a fotka se vám kompletně „rozbila“. Také se mi to stávalo, postupem času jsem si ale vytipoval několik položek, jejichž citlivým nastavením se dají dělat skoro zázraky… 🙂 Šikovnější programy dělají tyto úpravy mimo samotnou fotku, takže máte možnost se případně vrátit k původní fotce a začít znovu (a lépe). Ty méně šikovné to dělají přímo do fotky – udělejte si tedy raději záložní kopii. Jen tak pro jistotu. Použité termíny samozřejmě záleží na programu, který použijete, ale většina výrobců snad používá podobné názvy.

  • Vyvážení bílé – tímhle vždycky začínám. Nastavit fotku tak, aby to co je bílé bylo skutečně bílé je opravdu důležité. Můžete zkusit nějakou automatickou volbu (často podle prostředí kde jste fotku pořídili), nebo programu říct, že „toto“ by mělo být bíle. A on už to zařídí…
  • Úrovně – tahle funkce vám (zjednodušeně řečeno) umožní nezávisle na sobě zesvětlovat a ztmavovat různě světlé a tmavé části obrázku. Můžete tak zesvětlit (nebo ztmavit) stíny, rozjasnit nebe nebo odstranit šedivý opar na fotce. Trochu zkoušení a výsledek stojí za to.
  • Sytost a živost – sytost je skvělá funkce, která zvýrazní všechny barvy. Takže nebe bude modřejší, stromy zelenější, prostě nádhera. Ale nepřežeňte to… 🙂 Živost má podobný efekt, s tím rozdílem, že mění jen ty barvy, které jsou nevýrazné. Neptejte se mě jak je to možné, ale opravdu to funguje. Touto funkcí tak můžete krásně doladit barevnost fotky.

Určitě časem přijdete i na spoustu dalších „hejblátek“, která vám pomohou k lepší fotce, těchto několik které jsem vybral ale udělají službu téměř vždy a hlavně rychle.

Při úpravách fotek buďte velmi opatrní a vždy si výsledek kontrolujte s původní fotkou. Častokrát se mi stalo, že jsem upravoval tak dlouho, až jsem si myslel, že výsledek vypadá dobře – po porovnání s originálem ale byly barvy naprosto nepřirozené a fotka nepoužitelná. Je potřeba zkoušet a zkoušet…

A jedno varování na závěr – nikdy nepracujte s nastaveními Jas a Kontrast. Tyhle volby obvykle nepřinesou nic, co by vaši fotku mohlo zlepšit, ale naopak jí můžete snadno „zlikvidovat“. 😉

4. Ořezávejte

Často se mi stává, že vyfotím něco opravdu úžasného, ale někdo nebo něco se mi do snímku připlete. Zvíře, člověk nebo nějaký prvek, kterého jsem si při focení nevšiml. Není nic jednoduššího takovou část fotky oříznout a zbavit se tak nevhodné části. A je to! 🙂 Tedy samozřejmě pokud tak současně neodstraníme i nějakou důležitou část snímku – to pak nezbývá než hledat jinou, použitelnější variantu záběru.

Občas se také stane, že při focení nedržíme přístroj rovně a objekty na fotce jsou šikmo nebo přímo padají, což nevypadá dobře. Tedy pokud to nebyl záměr… I toto jde opravit – buď můžete ručně fotku natočit (a přitom trochu ořežete), nebo šikovnější programy mají funkci, kdy ukážete co má být svisle a program navrhne jak fotku narovnat.

I nepovedená fotka tak může díky oříznutí získat zajímavý náboj – nebojte se vyzkoušet, co s fotkou udělá, když jí oříznete.

A poslední, bonusový tip:

Snažíte se zachytit atmosféru vánoc? Chcete mít krásnou vzpomínku, když vaše dítko rozbalilo ten nejúžasnější dárek a mít zachycený ten výraz nadšení? Pokud ano, vypněte blesk. Opravdu. Zejména pokud fotíte kompaktním fotoaparátem a nemůžete blesk poslat odrazem (třeba o strop, ale i to nemusí být to pravé), zničíte bleskem atmosféru snímku.

Výsledek totiž bude přesvícený bleskem, fotografovaná osoba Honza Novotny - takhle raději nebude mít nejspíš červené oči a zaniknou všechny detaily přirozeného osvětlení. S bleskem to prostě nebude ono.

A použijte stativ. Pokud ho nemáte, stačí fotoaparát šikovně položit na stůl, židli nebo třeba podložit knihami. Pro focení bez blesku potřebujete delší čas závěrky (tj. jak dlouho fotoaparát snímá scénu) a pohyb ruky by mohl způsobit rozmazání fotky.

Budu rád, když mi napíšete, zda vám moje tipy v něčem pomohly, jestli se vám třeba přes svátky povedlo vyfotit něco zajímavého nebo máte nápad co bychom společně mohli vyfotit. 🙂 A pokud vás trápí nějaký konkrétní problém při focení nebo úpravě fotek, zkuste mi napsat – zkusíme společně najít řešení.

Teď už mi nezbývá než Vám popřát krásné Vánoce, hodně pohody a odpočinku na konci roku, a ještě lepší rok 2016.

Honza Novotný

Honza Novotný PF2016

Statistika nuda je, aneb začala opravdu cena nemovitostí růst?

Statistika nuda je, aneb začala opravdu cena nemovitostí růst?

V poslední době se v novinách objevilo několik článků, ve kterých se píše o tom, jak v ČR, případně v Praze, začala růst cena rezidenčních nemovitostí. Autoři to mají i krásně spočítané: že je to +x% za celou ČR, +y% v Praze, a že je to nový trend, který bude pokračovat, atd. atd. Je tomu ale skutečně tak?

Jsem v tomto směru poměrně nedůvěřivý a rozhodl jsem se tedy podívat se víc do hloubky, jak se aktuálně ceny nemovitostí mění. Moje praktická zkušenost je totiž odlišná – ceny nemovitostí sice rostou, ale jen v určitých lokalitách a u určitých typů nemovitostí. Ceny ostatních nemovitosti buď stagnují, nebo dokonce klesají. A majitelé se diví. Nemůžu se vyjadřovat za celou ČR, ale co se týká Prahy a Středních Čech tak toto platí určitě.

Obvykle citovaný zdroj v těchto článcích je Český statistický úřad, kde jsou publikovaná oficiální čísla – ať už se to týká nabídkových cen (získané z veřejně dostupných nabídek nemovitostí), tak i cen realizovaných. Ty ČSÚ získává z databáze Ministerstva Financí, které je tvořena údaji z daňových přiznání k dani z nabytí nemovitosti (dříve dani z převodu nemovitostí). Lepší zdroj dat asi není, to je fakt. Problém totiž není v číslech jako takových (asi můžeme předpokládat, že jejich získávání je konzistentní a spolehlivé), ale v jejich interpretaci a především stupni detailu.

Pokud totiž hodnotíme celou Prahu (případně dokonce celou ČR), dostáváme se k tak významnému stupni zjednodušení, že je výsledek pro určení změny ceny konkrétní nemovitosti zcela irelevantní. Podle mé zkušenosti (a teď mluvím o Praze) se odlišně vyvíjí ceny nemovitostí v dobrých lokalitách (např. v Praze části jako Vinohrady nebo Braník), a jinak v lokalitách jako je Černý Most nebo Libuš. Samozřejmě i v rámci těchto lokalit existují „dobré“ adresy, ale je jich menšina. A potvrzují to i další realitní makléři, se kterými jsme měl možnost na toto téma mluvit. V dobrých lokalitách tedy ceny nemovitostí opravdu rostou (ale neplatí to pro všechny nemovitosti v dané lokalitě), naopak ve špatných, problematických lokalitách, ceny spíše stagnují nebo dokonce klesají.

Zjednodušeně to lze ukázat v takovéto tabulce:
Změna cen nemovitostí 2015Co z toho plyne pro vás? Že je mnohem důležitější než kdy dříve vybírat nemovitost nejen podle stavu, dispozice, velikosti, orientace, vybavení apod., ale ve svém výběru zohlednit i konkrétní lokalitu. Je nutné se velmi intenzivně zajímat o aktuální stav vybrané lokality, plánovaný rozvoj a možné problémy – dnes se totiž čím dál více koncentrují jevy, které dříve v nebyly u nás zvykem, nebo jsme si mysleli, že již vymizeli. Mám na mysli různé vyloučené lokality (například v Ostravě mediálně známé Přednádraží, dříve běžná část města), lokality v blízkosti zařízení pro utečence (téma velmi aktuální), místa s vysokou koncentrací menšin apod.

Platí to jak pro nemovitost kterou kupujete pro vlastní bydlení, tak i pro nemovitost na investici. Cena nemovitosti se vyvíjí a i v budoucnu bude vyvíjet v souladu s vývojem ceny nemovitostí v dané lokalitě, což je parametr který nikdo z nás neovlivní (tedy pokud nejste politik… :-)).
VS   hassloch-205538 

Nenechte se tedy zmást „pohádkami“ o zázračném zbohatnutí na nemovitostech, dobrých radách že právě teď je ten správný čas kupovat a dobře si prověřte, jaká je situace v konkrétní lokalitě. A pokud to sami nedokážete, najděte si někoho, komu můžete důvěřovat a nechte si poradit.

Jak se Honza realitním makléřem stal

Jak se Honza realitním makléřem stal

Člověk se v průběhu života dostává na rozcestí a rozhodnutí kam se vydá určí směřování jeho dalšího života. Mě se tohle stalo v roce 2013. Do té doby jsem vždy pracoval jako zaměstnanec, pěkně v teple a relativním klidu kanceláře jsem řešil svoje úkoly a kontakt s klientem pro mě byla neznámá věc. Jako manažer v Raiffeisenbank odpovědný za regulatorní a manažerský reporting na oddělení financí jsem se soustředil na úkoly mého teamu, osobní rozvoj a dobré hodnocení od nadřízených. Nikdy mě ani nenapadlo, že bych se vrhnul na podnikání, a už vůbec ne v realitách.

V létě roku 2013 ale nastala velká změna – RB, stejně jako většina ostatních bank začala šetřit náklady a když už to nešlo v jiných nákladových oblastech, začaly se úspory realizovat i v personálních nákladech. Z banky v té době odešlo několik stovek lidí a mezi nimi i já. Po překonání prvotního šoku jsem si řekl, že si dám několik měsíců pauzu, budu hrát golf, odpočinu si a zase zpátky naskočím do vlaku jménem zaměstnanec. Golf i odpočinek jsem zvládnul, jen s tím zaměstnancem to nedopadlo…

Jedno podzimní dopoledne při golfu na Konopišti to totiž přišlo. Můj kamarád Michal, který v té době pracoval v realitách 11 let, mě přesvědčil, že začneme dělat reality společně. A že to nebudeme dělat jako tisíce jiných realitních kanceláří, ale že půjdeme vlastní cestou. Tak se zrodila QARA a začala moje cesta v realitním podnikání. Pokud vás zajímá co je QARA a jakýže to nový koncept máme, podívejte se na stránky www.qara.cz, nebo mi napište – rád vám vysvětlím detaily.

Takže od té doby se věnuji realitám – ze svého předchozího působení jsem si přinesl specifický pohled na věc (všechno hned přepočítávám, analyzuji a prověřuji…), potkávám spoustou zajímavých lidí (realitních makléřů i klientů, kteří hledají pomoc při řešení svých realitních potřeb) a věnuji se řízení společnosti.

Jelikož považuji rozvoj znalostí a dovedností za základní stavební kámen úspěšného působení v jakékoliv oblasti, pravidelně se vzdělávám – jsem Certifikovaným realitním makléřem II. třídy (Asociace realitních kanceláři ČR), absolvoval jsem kurzy institutu Chytrý makléř nebo například kurz profesionální telefonické komunikace. To vše abych mohl svým klientům nabídnout 100% služby, na které se mohou spolehnout.

Za svoji (zatím krátkou) realitní kariéru jsem dokázal pomoci vyřešit realitní záležitosti mnoha klientům a všichni byli s mými službami maximálně spokojení. Několik referencí naleznete přímo na tomto webu, v případě zájmu mohu poskytnout i kontaktní údaje pro osobní ověření. Svým klientům totiž garantuji férový přístup, upřímnou komunikaci a maximální nasazení.

Pokud tedy hledáte spolehlivého partnera v oblasti realit, bude mi potěšením když se na mě obrátíte.

S úctou,

Honza Novotný

Jak se v Čechách kradou nemovitosti

Jak se v Čechách kradou nemovitosti

V Čechách se krade. Skoro všechno na co si vzpomenete. Možná úplně všechno. A nemovitosti nejsou výjimka. Nevím jak vás, ale mě tahle informace vyděsila. Říkal jsem si, jak je to možné? Nějakých 25 let se pokoušíme budovat právní stát, od 1.ledna 2014 máme nový občanský zákoník a i nový katastrální zákon a přesto se nemovitosti kradou?
Byt nebo dům je obvykle to nejcennější co každý z nás máme (ano, děti, přátelé, láska… to má zřejmě větší hodnotu, ale bavíme se o ceně :-)) a někdo mi chce namluvit, že o to mohu přijít?
ANO, je to tak!

I nemovitost se dá ukrást. A dnes Vám ukážu jak na to – je to totiž velmi jednoduché. Pojďme tedy do role ZLOČINCE:

Jako zločinec si vyhlídnu nějakou zajímavou nemovitost, která by šla dobře a rychle zpeněžit. Třeba chatu, nebo pozemek, a hned si udělám pár fotek (budou se mi později hodit). Z katastru si zjistím informace o majiteli. To jde snadno, rychle a anonymně, a přes internet se tam může podívat každý. A jelikož jsem zločinec, není pro mě problém si opatřit falešnou občanku na majitele nemovitosti.

Teď už jde všechno velmi jednoduše. Nabídnu nemovitost na internetu k prodeji (fotky už mám), samozřejmě bez realitky – čím méně lidí o transakci bude vědět, tím lépe. Co kdyby si realitní makléř prověřoval kdo je majitel nemovitosti, což ti dobří dělají, a na něco podezřelého narazil…

Cena bude lákavá, takže za pár dní mám kupce, zajdeme spolu na prohlídku a rychle se domluvíme. Klidně dám i slevu, když bude jednání rychlé. Podepíšeme spolu smlouvu, peníze uložíme pěkně do bezpečí do úschovy k notáři, a jdeme se všemi podklady na katastr. S falešnou občankou to není problém, návrh na vklad je tam raz dva.

A teď si říkáte – to přeci katastrem neprojde. V médiích říkali, jak katastr skvěle funguje, a že musí majitele nemovitosti písemně informovat o všech změnách, a že je tam 20ti denní ochranná lhůta, takže o svoji nemovitost nepřijdu. Ale chyba, i s tímhle si šikovný zločinec poradí.

Věděli jste že je možné si na poště zařídit přesměrování pošty? Možná ano. Cena je 100Kč a občanka. A tu náš zločinec přeci má! Takže se o podané žádosti o převod na katastru nedozvíte. Po uplynutí 20ti denní lhůty je nemovitost legálně zapsána na nového majitele, zločinec získal peníze uložené bezpečně v úschově a zmizel. A vy jste přišel o majetek v hodnotě možná miliónů korun.

Zdá se Vám to neuvěřitelné? Mě také. Ale je to tak. V loňském roce došlo tímto nebo podobným způsobem ke krádeži několika desítek nemovitostí.

A jak se můžete bránit?

A to velmi jednoduše. Stačí zajít na katastr nemovitostí, objednat si službu „Sledování změn“ a katastr vás bude pomocí SMS, emailu nebo datové schránky informovat o změnách u vašich nemovitostí. Za jednorázově zaplacených 200Kč vám ohlídá až 20 vašich nemovitostí. Na pořád.

Odkaz na službu Sledování změn: Katastr nemovitostí.

Je to jako s autem – když si zločinec může vybrat, které auto ukradne, jaké si vybere? Nejspíš to, které nemá alarm nebo jiné zabezpečení. A to samé platí i u nemovitosti.

Já už si svojí nemovitost hlídám, a co vy?

Potřebujete pomoci s vyřízením žádosti na katastru? Rád vám (samozřejmě zdarma :-)) vše detailně vysvětlím a pomůžu službu zřídit. Neváhejte mě kontaktovat, jsem tu pro vás!