Předkupní právo v roce 2018 – riziko pro majitele, příležitost pro spekulanty a administrativa pro všechny

Původní občanský zákoník z roku 1964 obsahoval u spoluvlastnických podílů na nemovitosti předkupní právo. Realita ale byla taková, že se to příliš neřešilo a v případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovitosti se nabídka předkupního práva často nerealizovala. Změna přišla s rokem 2014 a platností NOZ. V něm nebylo předkupní právo u nemovitostí (převáděných spoluvlastnických podílů) obsaženo – zákonodárci na něj zřejmě zapomněli.

A tak přišla novela NOZ z prosince 2016, která od 1. ledna 2018 předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům vrátila zpět. Jelikož je to poměrně zajímavé téma, které zasahuje do velkého množství realitních transakcí, dostalo se mu poměrně široké publicity. Nedodržení ustanovení o předkupním právu totiž může mít poměrně zásadní dopady. Jaké? Čtěte dál a dozvíte se je. I to, jak rizika spojená s předkupním právem eliminovat.

Kdy se stáváme spoluvlastníky?

Možná to na první pohled není zřejmé, ale spoluvlastníky nemovitosti se stáváme poměrně často. Stačí mít například ke svému bytu zakoupené garážové stání a už jsme spoluvlastníkem nemovitosti. Nejčastěji používaný model vlastnictví u garážových stání je totiž takový, že celá garáž nebo parkovací hala je jedna samostatná jednotka a spolu s bytem si kupujeme spoluvlastnický podíl na této jednotce. Tedy např. 1/60 v případě 60 parkovacích stání. A stejné to může být i u sklepů nebo předzahrádek. Pokud developer vyřešil situaci tak, že sklepní prostory vyčlenil jako jednu samostatnou jednotku, jednotliví uživatelé si koupili podíl na této jednotce. Předkupní právo se takového majitele sklepa také týká, obdobné je to u předzahrádek. Samozřejmě v případě, že se rozhodne tento podíl prodat nebo darovat (neplatí pro osobu blízkou), nejčastěji společně s prodejem bytu. A kde zjistíte, v jakém režimu je vaše garáž nebo sklep evidována? Samozřejmě v katastru nemovitostí (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/).

NOZ říká:
§ 1124: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.“

§ 1125: „Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“

Vlastník tedy musí nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi, a to za cenu, za kterou chce prodat podíl třetí osobě, v případě darování za cenu obvyklou. Nemůže tedy spekulativně zvýšit cenu pro spoluvlastníky (aby je od koupě odradil) a ve skutečnosti pak prodat podíl za cenu nižší. Pokud podíl nenabídne vůbec, běží tříletá promlčecí lhůta, po kterou mají spoluvlastníci, kterým nebylo předkupní právo nabídnuto, právo dožadovat se neplatnosti takovéhoto prodeje a koupit nemovitost (podíl) za cenu, za kterou se transakce realizovala.

Proč by se o prodej mého podílu ostatní spoluvlastníci zajímali?

Asi si říkáte – a proč by to dělali? Pro peníze… 🙂 Nejde totiž jen o to, že si váš bývalý soused může vzpomenout, že by se mu vaše (teď již bývalé) garážové stání hodilo pro jeho další auto, a chtít ho získat dodatečně, v tříleté lhůtě. I to je dobrý důvod. Další důvod může být totiž spekulativní – asi každý zaregistroval, že ceny nemovitostí rostou v poslední době poměrně rychle. Právě v tom je ta příležitost (a pro vás riziko) – není nic jednoduššího než se za ony tři roky podívat na ceny garážových stání a porovnat si tuto cenu s částkou, za kterou mělo být toto stání nabídnuto v rámci předkupního práva. Pokud soused zjistí, že ono stání nyní stojí místo původních 200 tis. Kč například 300 tis. Kč, tak právě vydělal 100 tis. Kč (zde si dosaďte libovolné částky). Napadení původního převodu garážového stání a uplatnění předkupního práva na koupi garážového stání již pak jen zajistí právník a za nějakou dobu (pokud se všichni zainteresovaní nedomluví) i soud. Na vás pak zbude vypořádat se s novým vlastníkem, který o ono garážové stání, sklep nebo předzahrádku přišel. A to nebude ani příjemné, ani levné…

Jak z toho ven?

Zjednodušeně – je potřeba správně ošetřit nabídku předkupního práva. A jak na to prakticky? Do kupní smlouvy zapracovat povinnost předkupního práva, oslovit všechny spoluvlastníky, tedy všech šedesát nebo klidně i několik stovek v případě velkých SVJ (samozřejmě průkazně, tedy např. doporučeným dopisem), a nabídnout jim za stejných podmínek, jaké jsou dohodnuty s kupujícím, spoluvlastnický podíl ke koupi. Pak nezbývá než jen čekat tři měsíce, zda se během této doby někdo ze spoluvlastníků rozhodne své právo uplatnit. Pokud ne, může dojít k převodu nemovitosti na kupujícího. Samozřejmě je také potřeba ošetřit tuto „komplikaci“ s bankou, která koupi nemovitosti pro kupujícího případně financuje. Případné vzdání se předkupního práva pak musí být zapsáno v katastru nemovitostí a je platné i pro všechny případné budoucí vlastníky daného podílu.

K paradoxní situaci může dojít v případě, že se předkupní právo rozhodne využít více spoluvlastníků – neexistuje totiž žádné pořadí, kdo daný podíl nabude jako první, a tak ho nabývají všichni. Jedno parkovací stání tak klidně může mít například pět vlastníků. O tom, jak ho budou využívat, můžeme jen spekulovat.

Pokud tedy prodáváte byt a společně s ním i spoluvlastnický podíl například na garážovém stání, doporučuji vám ověřit si, že v souladu s NOZ dojde při prodeji k nabídce předkupního práva spoluvlastníkům postupem, jaký respektuje práva ostatních spolumajitelů. A pokud naopak takový byt kupujete, nechte si alespoň vystavit potvrzení od prodávajícího, že k nabídce předkupního práva došlo. Ideální by bylo získat takové potvrzení i od všech spoluvlastníků, to ale může být v některých případech téměř nemožné.

Další novela, snad už poslední

Vzhledem k tomu, že se kvůli této novele NOZ výrazně prodloužila doba prodeje nemovitostí, u kterých je potřeba předkupní právo ošetřit, rozhodla se vláda prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj pro další novelu. V ní by mělo být předkupní právo zrušeno u nebytových jednotek v rámci SVJ, tedy oněch garáží. Zda se to však podaří, v jakém termínu a jaké podíly budou z této povinnosti vyjmuty, zatím není zcela jasné.

Pokud tedy nechcete riskovat při prodeji své nemovitosti, součástí jejíhož prodeje je i spoluvlastnický podíl, svěřte se do rukou odborníka, který vám s touto transakcí pomůže. Realitní kanceláře mají již zkušenosti, jak se s tímto problémem vyrovnat. Pokud se obrátíte přímo na mě nebo na kteréhokoliv jiného makléře spolupracujícího s QARA, bude o vás dobře postaráno. Nejen co se týká ošetření předkupního práva, ale i veškerých dalších služeb.