Není plocha jako plocha

Máte občas problém s tím, jak se uvádějí informace v realitních inzerátech? Jste někdy zvědaví, jak se správně měří rozloha bytu? Co je vlastně rozdíl mezi obytnou a podlahovou plochou? A existuje nějaká specifická plocha, kterou můžete (ale nemusíte) najít v katastru nemovitostí? Pokud vás tyto otázky zajímají, zkusme si je společně trochu přiblížit.

V praxi se můžete setkat s řadou pojmů, které se často zaměňují. Dokázali byste vysvětlit následující pojmy a jejich vzájemné odlišnosti?

• užitná plocha
• podlahová plocha
• započitatelná plocha
• užitková plocha
• obytná plocha

Pokud neznáte přesně význam těchto pojmů, může nastat nepříjemné překvapení vzhledem k výraznému rozdílu mezi nimi.

Podlahová plocha

Podlahová plocha je podle nového občanského zákoníku (NOZ; § 1222) a příslušného prováděcího předpisu (nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) součtem celé plochy bytu. 

Tato výměra je vymezena obvodovými zdmi bytu, a proto na ni nemá žádný vliv vnitřní uspořádání, jako jsou příčky, niky nebo napevno instalované zařizovací předměty (např. vana nebo sprchový kout).

Jinými slovy, je to prostor, který byste měli k dispozici, pokud by váš byt byl zcela prázdný, bez příček a veškerého nábytku.

Pokud tedy například rozhodnete ve vašem bytě odstranit stěnu mezi kuchyní a obývacím pokojem, podlahová plocha vašeho bytu zůstane stejná.

Do podlahové plochy bytu se započítává také plocha sklepa, avšak jen v případě, že se nejedná o sklepní kóji.

Naopak se do podlahové plochy nezapočítávají výměry balkónů, lodžií, teras. A to ani v případě, že jsou tyto prostory přístupné jen z konkrétního bytu a vlastník bytu k nim má výlučné právo užívání.

U mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu se podlahová plocha vypočte jako součet podlahových ploch všech pater, přičemž u schodiště se započte pouze dolní “průmět”.

Zjednodušeně tedy započtete celou podlahovou plochu u nejspodnějšího patra a plochu všech vyšších pater počítáte bez zahrnutí schodiště.

Komplikovanější je to s podlahovou plochou u podkrovních bytů a místností – tam se do podlahové plochy počítá jen plocha, kde je výška stropu minimálně 2,3 m (takzvaná světlá výška).

Tato výška musí být dodržena nejméně nad polovinou podlahové plochy místnosti. Zbývající plocha se světlou výškou pod tento limit se do podlahové plochy nepočítá. 

I tuto část místností ale budete moci samozřejmě využívat. U místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.

Užitná plocha

Užitná plocha (někdy také vnitřní užitná plocha) zahrnuje na rozdíl od podlahové plochy takovou výměru, kterou můžete jako obyvatel bytu skutečně využít. 

Nejsou do ní tedy započteny plochy příček, sloupy nebo komíny – prostě takzvané konstrukční prvky. 

Dále se však užívá i pojem celková užitná plocha, do které se započítává plocha balkónů, lodžií a teras v případě, že k nim má vlastník výlučné právo užívání, i plocha sklepa. 

Obytná plocha

Obytná plocha je plocha, kterou definují vnitřní výměry obytných místností (ty definuje vyhláška č. 268/2009 Sb.). 

Do obytných místností se počítá pouze místnost, která má minimální plochu alespoň 8 m², je přímo osvětlená a větratelná, přímo nebo nepřímo vytápěná a určená k celoročnímu bydlení. 

Za obytnou místnost tedy nelze považovat kuchyni bez okna, ale obvykle ani koupelnu, komoru, schodiště nebo šatnu. 

Obytná plocha je součtem plochy obytných místností bytu a bude obvykle výrazně menší než užitná nebo podlahová plocha.

Jak se liší užitná a užitková plocha?

Užitková plocha je pojem, který byl definován již zrušenou vyhláškou č. 85/1997 Sb. a v minulosti se používal místo pojmu užitná plocha. Pokud na něj dnes ale někde narazíte, určitě si ověřte, jaká plocha je myšlena.

Započitatelná plocha

Započitatelná plocha je dána součtem podlahových ploch ústředně vytápěných místností a odpovídajícího podílu podlahových ploch nevytápěných místností, které s ústředně vytápěnými místnostmi sousedí. 

Tento pojem se obvykle používá pro výpočet nákladů na vytápění nebo při jejich vyúčtování.

A jakou plochu najdete v katastru nemovitostí?

Katastr nemovitostí vám také může poskytnout vodítko, co se podlahové plochy bytu týče. Problém je, že může, ale nemusí. 

U bytových jednotek je v katastru nemovitostí zapsán údaj „podíl na společných částech“, který může nabývat různých hodnot typu 258/12825, 1/36, 5632/10852 nebo 86/1259. 

V některých případech tak můžete vypočítat plochu bytu prostým dělením hodnoty před lomítkem 10, 100 nebo 1000. 

U některých (např. pokud je uvedeno 1/36) to ale není možné.

Podíl na společných částech

Další problém nastává u definice pojmu „podíl na společných částech“. Ten totiž může v různých domech zahrnovat různé části domu. 

Někde do něj započítávají jen podlahovou plochu bytů, někde je zahrnuto i příslušenství bytů (balkony, sklepy apod.), někde se příslušenství započte s koeficientem (např. 50 %).

Když společnost Valuo v roce 2020 zkoumala, s jakou úspěšností získáte s využitím tohoto výpočtu skutečně podlahovou plochu bytu, výsledek byl zklamáním. 

Pouze v 19 % případů (zkoumáno bylo 2 500 bytů) odpovídala hodnota z podílu na společných částech podlahové ploše. 

V ostatních případech zahrnovala příslušenství nebo jeho část (díky použití koeficientu) a u téměř 40 % pak výsledek neodpovídal žádné z těchto možností, byť se jedné z těchto hodnot blížil. 

Spolehlivá cesta

Spolehnout se při určení podlahové plochy bytu na výpočet z podílu na společných částech tedy bohužel není možné. 

Nejjistější cestou, jak získat přesnou podlahovou plochu bytu, je z prohlášení vlastníka, které je také uloženo v katastru nemovitostí.

Pokud se tedy se svým klientem bavíte o ploše jeho bytu, vždy se ujistěte, o jaké ploše se bavíte. 

Rozdíl může být poměrně velký a při dnešních cenách m² bytu se může jednat o hodně peněz.

Pokud byste měli k problematice měření ploch u nemovitostí nějaké otázky, neváhejte mě kontaktovat.

Honza Novotný