Statistika nuda je, aneb začala opravdu cena nemovitostí růst?

V poslední době se v novinách objevilo několik článků, ve kterých se píše o tom, jak v ČR, případně v Praze, začala růst cena rezidenčních nemovitostí. Autoři to mají i krásně spočítané: že je to +x% za celou ČR, +y% v Praze, a že je to nový trend, který bude pokračovat, atd. atd. Je tomu ale skutečně tak?

Jsem v tomto směru poměrně nedůvěřivý a rozhodl jsem se tedy podívat se víc do hloubky, jak se aktuálně ceny nemovitostí mění. Moje praktická zkušenost je totiž odlišná – ceny nemovitostí sice rostou, ale jen v určitých lokalitách a u určitých typů nemovitostí. Ceny ostatních nemovitosti buď stagnují, nebo dokonce klesají. A majitelé se diví. Nemůžu se vyjadřovat za celou ČR, ale co se týká Prahy a Středních Čech tak toto platí určitě.

Obvykle citovaný zdroj v těchto článcích je Český statistický úřad, kde jsou publikovaná oficiální čísla – ať už se to týká nabídkových cen (získané z veřejně dostupných nabídek nemovitostí), tak i cen realizovaných. Ty ČSÚ získává z databáze Ministerstva Financí, které je tvořena údaji z daňových přiznání k dani z nabytí nemovitosti (dříve dani z převodu nemovitostí). Lepší zdroj dat asi není, to je fakt. Problém totiž není v číslech jako takových (asi můžeme předpokládat, že jejich získávání je konzistentní a spolehlivé), ale v jejich interpretaci a především stupni detailu.

Pokud totiž hodnotíme celou Prahu (případně dokonce celou ČR), dostáváme se k tak významnému stupni zjednodušení, že je výsledek pro určení změny ceny konkrétní nemovitosti zcela irelevantní. Podle mé zkušenosti (a teď mluvím o Praze) se odlišně vyvíjí ceny nemovitostí v dobrých lokalitách (např. v Praze části jako Vinohrady nebo Braník), a jinak v lokalitách jako je Černý Most nebo Libuš. Samozřejmě i v rámci těchto lokalit existují „dobré“ adresy, ale je jich menšina. A potvrzují to i další realitní makléři, se kterými jsme měl možnost na toto téma mluvit. V dobrých lokalitách tedy ceny nemovitostí opravdu rostou (ale neplatí to pro všechny nemovitosti v dané lokalitě), naopak ve špatných, problematických lokalitách, ceny spíše stagnují nebo dokonce klesají.

Zjednodušeně to lze ukázat v takovéto tabulce:
Co z toho plyne pro vás? Že je mnohem důležitější než kdy dříve vybírat nemovitost nejen podle stavu, dispozice, velikosti, orientace, vybavení apod., ale ve svém výběru zohlednit i konkrétní lokalitu. Je nutné se velmi intenzivně zajímat o aktuální stav vybrané lokality, plánovaný rozvoj a možné problémy – dnes se totiž čím dál více koncentrují jevy, které dříve v nebyly u nás zvykem, nebo jsme si mysleli, že již vymizeli. Mám na mysli různé vyloučené lokality (například v Ostravě mediálně známé Přednádraží, dříve běžná část města), lokality v blízkosti zařízení pro utečence (téma velmi aktuální), místa s vysokou koncentrací menšin apod.

Platí to jak pro nemovitost kterou kupujete pro vlastní bydlení, tak i pro nemovitost na investici. Cena nemovitosti se vyvíjí a i v budoucnu bude vyvíjet v souladu s vývojem ceny nemovitostí v dané lokalitě, což je parametr který nikdo z nás neovlivní (tedy pokud nejste politik… :-)).
VS    

Nenechte se tedy zmást „pohádkami“ o zázračném zbohatnutí na nemovitostech, dobrých radách že právě teď je ten správný čas kupovat a dobře si prověřte, jaká je situace v konkrétní lokalitě. A pokud to sami nedokážete, najděte si někoho, komu můžete důvěřovat a nechte si poradit.