Realitní okurková sezóna

Léto je v realitním obchodě obvykle období klidu, kdy se uskuteční jen málo transakcí, moc prodávajících nechce řešit starosti se zajišťováním prodeje své nemovitosti a ani kupující nejsou příliš aktivní. Všichni si prostě chtějí užívat léta, volných dní a nepřemýšlet o zásadních rozhodnutích, které se týkají nemovitostí.

Toto léto ale bylo jiné. Všechny výše zmíněné body v podstatě neplatily – prodávající zadávali zakázky makléřům o sto šest, kupující byli ochotní chodit po prohlídkách bez ohledu na počasí a celkový počet uzavřených transakcí byl, alespoň co se týká naší kanceléře a makléřů QARA, naprosto výjimečný.

To vše jsou pro nás, realitní zprostředkovatele, samozřejmě pozitivní jevy. Do toho se ale v poslední době objevilo několik témat, která naopak mění zažitá pravidla obchodu s nemovitostmi a je otázka, jaký bude jejich reálný dopad.

Daň z nabytí nemovitosti platí kupující

Asi nejvíce diskutovanou záležitostí je změna poplatníka daně z nabytí nemovitosti. Nově tuto daň již nebude platit prodávající, ale daň bude čistě záležitost kupujícího, který byl dosud obvykle jen ručitelem. Dalo by se k tomu jen říci – konečně, logika zvítězila. Ale věc je trochu složitější. V současnosti je totiž obvykle v nabídkové ceně za nemovitost obsažena již i tato daň, tj. že prodávající tuto daň po dokončení transakce uhradí. Nyní ale tuto povinnost mít nebude. Každého asi logicky napadne – měla by se tedy snížit cena nemovitosti, jelikož prodávající daň nezaplatí a naopak ji bude muset zaplatit kupující. Ten tedy bude ochoten nabídnout za nemovitost menší částku, jelikož bude počítat i s penězi na úhradu daně. Daň je stanovena na 4% z vyměřovacího základu (pokud vás zajímá jak se vypočítá, tak se můžete podívat na tento můj dřívější článek), což by mělo znamenat že nabídkové ceny by měli klesnout o cca 3.8 (údaj vypočtený ministerstvem financí).

Jaká bude skutečnost? Dá se opravdu očekávat, že nabídkové ceny klesnou? Nebo se prodávající pokusí cenu udržet a tak trochu na této daňové změně vydělat? Já osobně si myslím, že druhá možnost je správná… 😉 Každopádně nejpozději v listopadu, od kdy je tato úprava platná, se to dozvíme.

Omezení 100 % hypoték – regulace ČNB na vzestupu

Další velmi zajímavou novinkou, která nás již brzy čeká, je nařízení ČNB, které znemožní bankám poskytovat 100% hypotéky. Od října 2016 tak budou banky poskytovat klientovi maximálně 95% hodnoty nemovitosti, od dubna 2017 dokonce již jen 90%. Mělo by se tak omezit riziko, že při poklesu cen nemovitostí a současném nesplácení úvěru klientem nebude zástava pro banku dostatečná a banky tak budou muset část těchto úvěrů odepsat. Vypadá to jako další, velmi logická záležitost – prostě si hypotéku vezme jen klient, který má nějaké peníze našetřené, a nebude čerpat tak velký úvěr. Současně banka bude nést nižší riziko, že při problémech klienta nedostane zpět všechny své peníze. Jenže…. 🙂

Nepovede toto nařízení spíš k tomu, že si klient půjčí těchto 5% (nebo později 10%) někde jinde? Pokud ano, tak sazba za tento další úvěr bude mnohem vyšší než u hypotéky, protože se bude zcela určitě jednat o nezajištěný úvěr. A klient tak celkově zaplatí víc. Nebo klient při koupi nemovitosti vyčerpá veškeré své úspory (aby zaplatil těchto 5 (nebo 10) % z ceny nemovitosti. Pak v případě problémů se splácením úvěru nebude mít možnost čerpat z úspor, aby překlenul například období, kdy přijde o svůj příjem. Celkově toto nařízení pomůže především bankám, které nebudou nést tak velké riziko.  Pro klienty, kteří by chtěli i nadále financovat 100% ceny nemovitosti úvěrem to bude znamenat vyšší náklady na splácení úvěru a především vyšší riziko, že o nemovitost přijdou, pokud vyčerpají na koupi nemovitosti veškeré své úspory. Můžeme jen doufat, že toto opatření ČNB nezůstane v platnosti příliš dlouho a dojde k opětovnému uvolnění této zbytečné regulace.

Ceny rostou – kdy to skončí?

K tomu všemu pak stále dochází k růstu cen nemovitostí – jak to vypadalo v Praze v druhém čtvrtletí vidíte na přiloženém obrázku. (zdroj: Deloitte). Opakovaně odpovídám na dotazy svých klientů, zda je tento růst již u konce nebo jestli jsou takovéto ceny nemovitostí reálné, opodstatněné. Moje odpověď na tyto otázky je vždy stejná – cenu nemovitostí tvoří trh, je to vždy dohoda mezi prodávajícím a kupujícím. A pokud se najdou kupující ochotní za nemovitost tyto částky zaplatit, nezbývá než to akceptovat jako aktuální tržní ceny. Je jen otázkou času, kdy opět dojde ke korekci cen nemovitostí (jako např. v roce 2009), ale v tuto chvíli tomu nic nenasvědčuje a čekání na pokles cen tak může trvat několik let.

Pokoušet se načasovat prodej nebo koupi nemovitosti na tu nejvhodnější dobu tak rozhodně není vhodná strategie a pokud uvažujete o nemovitostní transakci, ten nejlepší čas je právě teď. Vždy. 🙂