Může změna ve zdanění zvýšit náklady na pořízení nemovitosti?

Prodáváte nemovitost? Nebo ji naopak zamýšlíte kupovat? Pokud ano, měli byste vědět, že se chystá velká změna zdanění převodu nemovitostí, která může výrazně ovlivnit vaše rozhodování. Může totiž změnit celkovou částku, kterou z transakce získáte (při prodeji) nebo kterou zaplatíte (při nákupu).

O co jde? Před několika lety zákonodárci přejmenovali daň z převodu nemovitosti na daň z nabytí nemovitosti. To byla jen taková příprava, ale fakticky se nic nezměnilo. Daň stále platil prodávající a kupující byl ručitelem.

V říjnu loňského roku však vláda schválila novelu zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. V této novele se říká, že povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti má kupující. A navíc bude zrušen institut ručitele, prodávající tedy nebude mít z titulu převodu nemovitosti vůči státu žádné daňové povinnosti. S účinností této novely se počítá od 1. dubna 2016.

Změna cen nemovitostí na obzoru

A jaké bude mít tato změna dopady? Asi už tušíte, že budou souviset s cenou nemovitostí… V dnešní situaci počítá prodávající s tím, že musí při prodeji nemovitosti zaplatit i daň. A tak je tato částka skrytě obsažena v ceně nemovitosti. Jakmile vejde tato novela v platnost a povinnost platit daň přejde na kupujícího, měly by logicky klesnout prodejní ceny nemovitostí. Dle analýzy ministerstva financí by to mělo být o 3,8%.

Lze však takový pokles skutečně očekávat? Není spíš pravděpodobné, že prodávající budou (zcela logicky) chtít udržet cenu nemovitostí a získat tak při prodeji víc peněz pro sebe? Jelikož je nikdo nemůže ke snížení ceny nutit, je tato varianta pravděpodobnější. V podstatě tak dojde ke skokovému zvýšení nákladů na pořízení nemovitostí, iniciované státem. Bude to sice jen o „pár“ procent, ale při cenách nemovitostí může jít o desítky až stovky tisíc korun za nemovitost. A to už je znát. Trh si s tím určitě poradí, ale váš osobní rozpočet to může nepříjemně zasáhnout.

Jak se zachovají banky?

Další velkou neznámou je chování bank – dnes můžete na koupi nemovitosti čerpat hypoteční úvěr, a to až do výše 100% ceny nemovitosti. Kromě toho budete ale nově jako kupující povinni zaplatit ještě daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z nabývací hodnoty.

Čerpání hypotečního úvěru je ale dnes účelově vázáno na úhradu kupní ceny nemovitosti, kupující tedy bude zřejmě muset daň uhradit z vlastních zdrojů. A to může být pro některé kupující nepřekonatelná překážka. Banky časem najdou produkty, které nabídnou klientům a umožní jim pořízení nemovitosti – jistě to ale přinese dodatečné náklady pro kupujícího v podobě vyšších úroků nebo poplatků bance.

Reálný dopad? Pro určitou skupinu ANO

Tato změna může mít nepříjemný dopad na ty, kdo se právě teď chystají svůj byt prodat a následně koupit větší byt nebo dům. V tomto případě velmi reálně hrozí, že zaplatíte daň z nabytí nemovitosti nejdříve jako prodávající (při realizaci prodeje podle původního zákona), podruhé pak při koupi nové nemovitosti v případě, že již bude platná výše zmíněná novela.

Jako obvykle nám tedy zákonodárci tak trochu komplikují situaci a mění dlouhodobě zažité a fungující mechanismy. A je na nás všech, abychom se o těchto změnách včas dozvěděli a mohli se na ně dobře připravit. V tom se svým klientům snažím pomáhat i já a pravidelně jim přináším novinky z realitní oblasti.

Pokud máte zájem o další informace k tomuto tématu nebo vás trápí cokoliv kolem realit, budu rád, když mě kontaktujete – bude mi potěšením Vám pomoci najít to nejlepší řešení.

S úctou Honza Novotný,
váš průvodce džunglí realit