Blížíme se na trhu nemovitostí k hraně útesu?

Blížíme se na trhu nemovitostí k hraně útesu?

Jsou aktuální ceny nemovitostí nafouknutá bublina, která již brzy praskne? Má cenu dnes kupovat nemovitost – ať už na investici, nebo pro vlastní bydlení? Budou krátkodobé pronájmy (např. přes AirBnB nebo booking.com) i nadále příležitostí jak získat z pronájmu nemovitosti nadprůměrný výnos? Přijde další krize? Kam porostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Vyplatí se i za cenu omezené možnosti splatit hypoteční úvěr dlouhá fixace úrokové sazby?
Všechny tyto a mnohé další otázky mi v poslední době položili klienti, známí a kamarádi. Rád bych řekl, že jsem na ně dokázal jednoznačně odpovědět, ale tak to není. Nemám křišťálovou kouli, ani nedokážu věštit budoucnost z karet. Když se ale zamyslíte nad tím, co všechno se teď děje, jaký je vývoj a kam asi směřujeme, tak se asi shodneme: „něco“ přijde. A je jen otázka kdy a jak velká změna to bude…
Sepsal jsem aktuální stav u několik parametrů, které budou mít na další vývoj pravděpodobně významný vliv. Pojďte se tedy zamyslet se mnou…

 

Nabídka nemovitostí klesá

Počet inzerovaných nemovitostí se za poslední rok snížil o víc než 25 % (podle čísel ze serveru sreality.cz), a je tak stále těžší najít vhodnou nemovitost. Nabídka nemovitostí se prostě zmenšila. Nabídka novostaveb od developerů je tak malá, že zájemci o nové bydlení musejí kupovat byty již ve chvíli, kdy jsou tyto byty teprve na papíře a reálně není na místě stavby ani takzvaně „kopnuto“. Později jsou totiž už menší a levnější byty prodány a v nabídce jsou buď velké a drahé byty, nebo ležáky. Oba tyto efekty mají samozřejmě vliv na růst cen nemovitostí – základní pravidlo tržní ekonomiky říká, že když je něčeho málo, tak jde cena nahoru. Nových bytů je zároveň tak málo, že se za poslední rok jejich nabídky snížila skoro na polovinu a i nadále klesá. V našem právním prostředí totiž trvá až 10 let (od zahájení administrativního kolečka až po jeho stavbu a předání bytů novým majitelům), než se developerovi podaří bytový dům zrealizovat, a to je až neuvěřitelně dlouhá doba…

Ceny nemovitostí rostou málem do nebes

Ceny nemovitostí i nadále rostou, a to i přes krátké období na přelomu loňského a letošního roku, kdy už se zdálo, že dojde ke stagnaci. Srovnání v poslední době opět ukazují výrazný meziroční růst cen nemovitostí. V posledních zveřejněných datech do června 2017 najdeme nárůst průměrné ceny prodaných bytů o 10 %, přičemž v některých lokalitách je to výrazně více (např. na Praze 2 představuje meziroční nárůst 23 %). Data pro tuto statistiku jsou čerpána z reálně uskutečněných transakcí – z kupních smluv evidovaných v katastrech nemovitostí – a jsou zpracovávána poradenskou společností Deloitte. Více detailů např. v tomto článku nebo přímo na stránce projektu cenovamapa.org. Mimochodem data za třetí čtvrtletí dle uskutečněných prodejů u makléřů naší společnosti naznačují, že růst i nadále pokračuje…

ČNB a banky – další kousky do skládačky

Také průměrná výše úroku na nově poskytovaných hypotékách postupně roste a získat dnes sazbu pod 2 % je téměř nemožné, i když ještě před necelým rokem jsme slýchávali od klientů i nabídky na 1,29 % za 10letou fixaci. To by dnes byla trefa do černého… 😀
Aktuálně banky už poněkolikáté zdražily nabídkové sazby hypotečních úvěrů a vzhledem ke zvyšování základní sazby v ekonomice (REPO sazby) ze strany ČNB se zastavení tohoto trendu určitě nedá očekávat. Naopak úrokové sazby u hypoték určitě ještě porostou. K tomu všemu ČNB již před časem zpřísnila podmínky pro žadatele o hypotéku a požaduje, aby alespoň část kupní ceny nemovitosti financovali z vlastních prostředků. Takže oblíbený produkt 100% hypotéka je již minulostí (ponechme stranou rizika takovéto hypotéky) a i půjčit si více než 80 % LTV (loan to value) je komplikovanější a přinejmenším dražší než dříve.

Co to všechno znamená?

Nevím jak vy, ale já mám pocit, že se v tuto chvíli blížíme k nějakému zlomu. Že se prostě blíží chvíle, kdy se tyto výše zmíněné parametry sečtou a výsledkem bude nějaký otřes. Jak velký je samozřejmě otázka. Skoro bych se vsadil, že je něco ve vzduchu, a že rok 2018 bude v tomto směru zlomový… Nikdo z nás to nedokáže ovlivnit, takže nezbývá než se na to pokusit připravit. Držím nám všem palce!